新移民怎么在加拿大买房？要房更要“防”
移民加拿大，特别是中年人的中产家庭移民，堪比大树挪根，其中绕不开的话题就是买房子。在过去十年，新移民都认为在加拿大买房大概率稳赚不赔。但从2023年开始，这事慢慢有了变化。今天我们就拿新鲜出炉的真实案例给大家展示一下，2023年10月投资房产之后发生了什么。也让大家看看，就算在加拿大地产最火爆的大温地区，买房也是有风险的。
加拿大买房该去哪
北京黄金地段的老破小是什么价格？朝阳区北三环以内，1986年盖的老破小，建筑面积将近60平，2023年的时候600万才能买得到。
这数可不是我说的，而是澎湃新闻报道的真实案例。在上世纪80年代，这种规格的老公房在中国北方城市中比比皆是，也算是北京老破小的主力户。但就这种根本谈不到居住品质的房子卖一套也能套现600万人民币，约合113万加元。
揣着这笔钱移民加拿大之后，全款买房的话在加拿大是个啥水平呢？根据2024年2月加拿大地产经纪公司Royal LePage最新发布的报告，100万加元在加拿大不同地区能买到的房子完全不同！
案例：列治文买房
北美最大的华人城市列治文，位置绝佳，占地8000多平尺，相当于700多平米，室内面积3700多平尺，相当于国内的实用面积350平，还不算车库。这种规格的房子在列治文很常见，基本看到这种设计结构就可以99%确定屋主是华人。
我们接下来就要开始算账了。这套房子是在2023年12月30日挂牌的，目前还没有成交，挂牌金额是339.8万加元。如果首付35%，按揭利率5%，买下这套房子的成本如下图所示：
如果利率是6%，月供就会提高到了14131加元。此外，这套房子上一年的地税8662加元。无论在加拿大还是中国，这个价位都算豪宅了。另外，在加拿大房地产交易信息是公众资源，任何人都能查到。所以每个人都能查到这套房子上一次交易时间是2023年10月。没错，卖家买了这套房子，仅仅过了两个多月就挂牌出售了。
那么2023年10月花了多少钱买的呢？答案是：380万加元！而这套房子的政府估价是305.3万加元。说明这位屋主在2023年10月头脑肯定是发热了，以超高价格抢下这套的确很“贵”气的房子。
让我们算一算，如果这套房子以挂牌价成交，卖家损失多少钱。
- 买进价-卖出价=40万加币
- 交易税+豪宅税=10万加币
- 月供=5万加币
- 经纪佣金=13.6万加币 ≈70万加币
首先，这套房子的交易税高达9.2万加元，还有额外的7960元豪宅税，二者相加就算10万加元。交易金额加税费成本，这套房子的总成本就是390万，还有些杂费就不算在里面了。如果买房的时候用的是首付35%其余贷款25年，按照2023年10月的利率月供在1.6万左右，三个月的成本近5万。
买房的时候也需要地产经纪，但经纪费不用买家支付，卖房的时候这笔钱就省不掉了。
按照Remax的说法，加拿大地产经纪佣金平均4%，挂牌金额339.8万，那就是13.6万。把两次交易的差额，税费、佣金、贷款月供都算进去，只用了3个月时间，这位屋主大差不差赔了68-70万之间。呜呼哀哉，说什么好呢！今天这个案例不是说新移民不应该买房，而是新移民不要冲动买房。
案例：温哥华买房
这个城市号称已经被“中国富裕家庭”占领，在豪宅林立的温哥华西区，大量300加元以上的豪宅业主都有一个中国姓氏。在2019年，时任省议员的现任BC省长尹大卫还因这件事闹出不小的政治风波。但即便是房价贵出天际的温哥华100万加元也能买到下图这样的房子：
温哥华100万加币能买啥？实用面积1000平尺（约合91平米，相当于建筑面积120平米）左右的公寓，2个卧室，2个卫生间。如果在温哥华的非热门区域可以买到全新的，在热门区域也能买到房龄十年以内的。实际居住体验远比北京600万人民币的老破小高出不知多少倍。
如果在多伦多，100万加元能买到的房子稍微大一点，差不多是1218平尺的3卧室2卫生间公寓，相当于中国建筑面积150平米左右。
所以安省、BC省，温哥华和多伦多，这两个房价最贵的加拿大省份和城市的房价在北京房价面前还是非常可负担的，如果您是一名来自北京的新移民，即便是在住房负担压力最大的温哥华也不用担心。
案例：埃德蒙顿、卡尔加里买房
数据显示，100万加元在加拿大能买到的房子平均为1760平尺，而阿省的埃德蒙顿竟然可以买到3600平尺（4卧室4卫生间）的中大型独立屋。
如果觉得埃德蒙顿是个小城市，还是愿意到更大更繁华的卡尔加里，100万加元也能买到大约2179平尺（3-4卧室3卫生间）的中等独立屋！
数据显示，在卡尔加里市价超过100万的房子，大多都是较好社区的独立屋，或者是市中心核心区域的联排物业。2023年全年，仅有55套公寓售价高于100万元。卡尔加里2023年交易总量最多的房子交易价格在70万到100万之间，超过70万的房子占全部交易量的28%而已，所以100万买房在卡尔加里已经堪称入门级豪宅了。截至2024年1月，卡尔加里的基准房价也只有55.69万，独立屋基准价也只是67.57万。这还是BC省和安省居民大量涌入抢房后的房价!– /wp:paragraph –>
结论
一套北京没人喜欢的老破小，可以在埃德蒙顿买豪宅，在卡尔加里买准豪宅，在温哥华和多伦多买到居住体验不错的公寓。比起北京老破小，同样的钱都能完成一次居住升级。但是，在加拿大持有房产的成本与中国完全不同，地税、保险、物业费、维修保养都是非常大的支出，月供动辄大几千上万，也不是打工就能挣出来的。而且，不研究好买房策略还会被坑得很惨。综上，今天这些案例告诉我们：新移民买房千万不要冲动，更不要抢房！
